دانستنی های سرقفلی

جنبه هاي عرفي، قانوني و فقهي مربوط به سرقفلي آنقدر پيچيده است كه خيلي ها براي درك درست آن دچار مشكل مي شوند اما شايد بهتر باشد در واكاوي مسايل مربوط به سرقفلي بين قراردادهاي استيجاري كه قبل از سال 76 و بعد از آن تنظيم شده يا مي شود فرق قايل شويم.

از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد 1376 اجاره تمام اماكن تجاري و محل كسب و پيشه كه با قرارداد رسمي يا عادي تنظيم مي شوند تابع اين قانون هستند. از اين رو روابط استيجاري قبل از اجراي اين قانون و نيز روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد با اجازه موجر در صورتي كه قرارداد اوليه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 باشد مشمول اين قانون نخواهد بود.

بايد توجه داشت كه در مورد اسناد عادي، قرارداد اجاره حتما بايد قيد مدت داشته و در 2 نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر و 2 نفر گواه كه مورد اعتماد طرفين هستند، برسد و در مورد اماكن تجاري و كسب و پيشه، هرگاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند. در اين ميان اگر مالك از مستاجر سرقفلي نگرفته باشد ولي مستاجر با دريافت سرقفلي، ملك را به ديگري يعني مستاجر دوم منتقل كند پس از پايان مدت اجاره، مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلي از مالك را ندارد.

حالافرض كنيم مدت اجاره يكسال است و بعد از 3 ماه مستاجر با تقاضاي موجر يا شخص ديگري براي استفاده از منافع ملك مورد اجاره مواجه مي شود. در اين حالت او حق دارد مبلغي به عنوان سرقفلي دريافت كند مگر آن كه در اجاره نامه حق انتقال به غير از او سلب شده باشد.

در اين ميان اگر موجر، سرقفلي را به مستاجر منتقل كرده باشد هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي را به قيمت عادلانه روز دارد كه اصولااين مبلغ در كشور ما همواره رو به ترقي است. اين در شرايطي است كه اگر ضمن عقد اجاره، شرط شود تا زماني كه ملك در تصرف مستاجر است مالك حق افزايش اجاره بها يا تخليه را ندارد و متعهد شود كه هر سال ملك را به همان قيمت يا مبلغ متعارف به مستاجر اجاره دهد كه در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت كند.

از سوي ديگر اگر بعد از پايان مدت اجاره، مستاجر به مالك، سرقفلي نپرداخته باشد يا اين كه مستاجر همه حقوق ناشي از شرط ضمن عقد اجاره را دريافت كرده باشد هنگام تخليه حق دريافت سرقفلي ندارد. البته وضع در مورد قراردادهاي استيجاري قبل از سال 76 با مواردي كه ذكر شد كاملافرق دارد. براين اساس در صورتي كه مستاجر، محل كسب و پيشه و تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غير را داشته باشد مي تواند براي همان شغل يا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به ديگري منتقل كند.

حالااگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره نامه اي در بين نباشد و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق كسب و پيشه و تجارت مستاجر را بپردازد وگرنه مستاجر حق دارد براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند. در اين ميان اگر مستاجر بدون رعايت ضوابط، مورد اجاره را به ديگري واگذار كند، موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و فرقي نمي كند كه ملك تجاري در دست مستاجر باشد يا شخص ديگر كه در اين حالت مستاجر يا متصرف با دريافت نصف حق كسب و پيشه بايد محل را تخليه كند.

اين درحالي است كه اگر محل كسب براي شغل معيني اجاره داده شود و مستاجر بدون رضايت موجر شغل خود را تغيير دهد موجر حق فسخ و تخليه ملك تجاري را دارد و فرقي نمي كند كه ملك در دست مستاجر باشد يا در تصرف شخص ديگر، چون در اين حالت به مستاجر يا متصرف حق كسب و پيشه تعلق نمي گيرد.

سرقفلی منفی :گاهی حاصل محاسبه سرقفلی منجربه عددی منفی میشود که آن را در اصطلاح سرقفلی منفی و یا تفاوت منفی میگویند .به دلایل بسیاری امکان ایجاد سرقفلی منفی وجود دارد مثل خرید با چانه زنی .یا اشتباه در ارزیابی.
خرید با چانه زنی :شرکت خریدار که همان شرکت اصلی است از شرکت فرعی خالص دارایی او را خریداری میکند و در این چانه زنی ارزش منصفانه خالص دارایی تحصیل شده فرعی با بهای تمام شده که با در نظر گرفتن چانه ارزیابی شده اختلافی منفی ایجاد میکند.با چانه زنی بهای ترکیب کمتر از واقعیت یا مورد نظر فرعی پرداخت میشود.
اشتباه درارزیابی:همانطور که گفته شد دارایی و بدهی شرکت فرعی در زمان ترکیب تجاری به ارزش منصفانه ارزیابی میشوند لذا در این ارزیابی گاه اشتباه صورت میگیرد که معمولادر دارایی غیر پولی است.
دارایی غیر پولی:به داراییهایی اتلاق میشود که به علت عوامل بازار مثل تورم یا رکود در طی زمان تغییر ارزش پیدا کنند مثل تجهیزات که با تورم قیمتش افزایش کاذب پیدا میکند .
نحوه برخورد با سرقفلی منفی به شکل زیر است:
1- اول داراییهای غیر پولی را شناسایی میکنیم
2- جمع داراییهای غیر پولی را بدست میاوریم
3- نسبت هر یک از دارایی غیر پولی را از جمع بدست آورید
4- نسبتهای بدست امده را در سرقفلی منفی بدست آمده ضرب میکنیم
5- مازادهای هرکدام را نسبت به ارزش دفتری آنها حساب کنید
6- مازادهای هر کدام ازداراییها از سهمشان در سرقفلی منفی کسر کنید
پس از مرحله 6 باقی ماندهای مازادهای هر کدام از دارایهای غیر پولی در ثبت پای کاربرگ درج می کنیم.
نکته: اگر درصد مالکیت کمتر از 100% باشد مقدار مرحله 4 در درصد مالکیت ضرب میشود

وبه زبان ساده و گیراتر:سرقفلی منفی طبق استاندارد های جدید حسابداری شناسایی نمی شود بین دارایی های غیر پولی قابل تشخیص تقسیم می شود فکر کنم طبق استاندارد19 ترکیب تجاری باید باشه

اگر ارزش دفتری خالص دارایی ها بیشتر از قیمت بازار کل واحد تجاری (ارزش سرمایه ای) باشد این مابه التفاوت را سر قفلی منفی می نامند.

منبع: انجمن علمی و تخصصی حسابداری